فسخ قرارداد ملکی طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳)
فسخ قرارداد ملکی یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی در دعاوی املاک است. با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳، مقررات جدیدی برای ثبت، فسخ و تنفیذ قراردادها وضع شد. در این قانون، برای اعمال حق فسخ قرارداد تشریفات و مهلت‌های مشخصی تعیین گردیده که عدم رعایت آن می‌تواند باعث از بین رفتن حق فسخ شود.
لزوم ثبت معامله در سامانه
نخستین شرط اعمال فسخ آن است که قرارداد ملکی در سامانه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده باشد:
- اگر قرارداد در سامانه ثبت نشده باشد، دعاوی مربوط به تنفیذ فسخ قرارداد ملکی یا الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه پذیرفته نخواهد شد.
- تنها دعاوی مربوط به استرداد عوضین بدون ثبت سامانه‌ای قابل طرح است.
مراحل فسخ قرارداد ملکی بر اساس قانون ۱۴۰۳
۱. اعمال حق فسخ
دارنده خیار باید ابتدا اراده قطعی خود را بر فسخ قرارداد ملکی اعلام کند. این اقدام ماهیتاً یک ایقاع است و به صرف اراده صاحب حق تحقق می‌یابد.
۲. ارسال اظهارنامه فسخ ظرف ۱۵ روز
مطابق تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شخصی که قصد فسخ دارد باید ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعمال فسخ، اظهارنامه رسمی مبنی بر فسخ قرارداد را برای طرف مقابل ارسال نماید.
- اظهارنامه فسخ قرارداد ملکی مهم‌ترین مدرک اثباتی در دادگاه است.
- بدون ارسال اظهارنامه، دعوی فسخ مسموع نخواهد بود.
۳. طرح دعوی «تنفیذ فسخ قرارداد» ظرف ۱۵ روز
پس از ارسال اظهارنامه، دارنده حق فسخ باید ظرف ۱۵ روز دیگر دعوی تنفیذ فسخ قرارداد ملکی را در دادگاه صالح مطرح کند.
- عدم طرح دعوی در این مهلت، موجب رد دعوا و از بین رفتن حق فسخ خواهد شد.
- این موضوع نشان می‌دهد که قانون جدید، برای جلوگیری از اطاله دادرسی، مهلت‌های دقیقی مقرر کرده است.
جدول مراحل فسخ قرارداد ملکی
| مرحله | توضیح |
|---|---|
| ثبت رسمی معامله در سامانه | شرط پذیرش دعوا |
| اعمال حق فسخ | اعلام اراده دارنده خیار |
| ارسال اظهارنامه فسخ (۱۵ روز) | اطلاع‌رسانی رسمی به طرف مقابل |
| طرح دعوی تنفیذ فسخ (۱۵ روز) | ثبت دعوا در دادگاه صالح |
جمع‌بندی
برای اینکه فسخ قرارداد ملکی معتبر باشد، باید:
- قرارداد در سامانه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده باشد.
- ظرف ۱۵ روز اظهارنامه فسخ ارسال گردد.
- ظرف ۱۵ روز پس از آن، دعوی تنفیذ فسخ قرارداد در دادگاه طرح شود.
رعایت این تشریفات علاوه بر تضمین حقوق طرفین، مانع از بروز اختلافات و بی‌اعتباری اقدامات حقوقی خواهد شد.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۵۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۶
استعلام:
- آیا دعوای تنفیذ فسخ معامله موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ در مورد معاملات املاک با سند عادی قابل پذیرش است یا مختص معاملات ثبت شده در سامانه است؟
- آیا اعمال حق فسخ با مهلت پانزده روزه مندرج در تبصره یک ماده یک، مقررات قانونی مدنی در مورد فوریت خیارات را منتفی می‌کند؟
- چنانچه دادگاه حکم به قیمت روز مال صادر کرده و معامله دوم منحل شده باشد، برای استرداد عین مال در معامله اول فسخ شده راهکار چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
- موارد موضوع تبصره یک ماده یک ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد.
- اظهارنامه موضوع تبصره باید ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ ارسال شود و بحث تعارض با مقررات قانون مدنی موضوعاً منتفی است.
- چنانچه حکم به پرداخت قیمت روز مال صادر و اجرا شده باشد، اقاله معامله پس از اجرای حکم موثر نیست و قیمت پرداخت شده مشمول بدل حیلوله نخواهد بود و اعاده دادرسی قابل اعمال نیست.
برای دریافت مشاوره تخصصی با دکتر فرشته گروئی وکیل و مشاور حقوقی آنلاین تماس بگیرید:
https://zil.ink/dr_fereshteh_goroui: 👉
سلام خانم دکتر
بسیار سپاسگزارم از مطالب بسیار مفیدتون
سلام دوست عزیز
ممنونم از لطف و همراهی شما