تفاوت سه دعوای پرکاربرد ملکی ؛ خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی
یکی از مسائل چالش‌برانگیز و پرکاربرد در حوزه‌ی حقوق املاک، تفکیک میان سه عنوان مشابه ولی کاملاً متمایز «خلع ید»، «تخلیه ید» و «تصرف عدوانی» است؛ سه دعوایی که در نگاه نخست ممکن است برای افراد غیرحقوقی و حتی در برخی موارد برای فعالان حوزه معاملات ملکی، تفاوت چندانی نداشته باشند. با این حال، این دعاوی از حیث مبانی حقوقی، شرایط اقامه دعوا، نحوه رسیدگی و آثار حکم صادره تفاوت‌های جدی و اثرگذاری دارند. انتخاب نادرست عنوان دعوا می‌تواند به رد دادخواست، اطاله دادرسی یا تضییع حق منجر شود؛ از همین رو، شناخت دقیق این مفاهیم برای موجران، مالکان، مستأجران و مشاوران املاک، و به‌ویژه برای وکلای دادگستری امری ضروری است.
“دعوای خلع ید”، زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون هیچ‌گونه مجوز یا رضایتی ملک دیگری را تصرف کرده باشد. در این حالت، مالک رسمی ملک می‌تواند با ارائه سند رسمی مالکیت یا رأی قطعی قضایی دال بر تملک، علیه متصرف طرح دعوای خلع ید کند. مبنای این دعوا، استیفای حقوق مالکانه از طریق رفع تصرف غاصبانه است و از آن‌جا که متصرف هیچ‌گونه رابطه قراردادی با مالک ندارد، دعوا از جنس دعاوی مالی بوده و مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. میزان هزینه دادرسی در این دعوا نیز بر اساس ارزش روز ملک محاسبه می‌شود.
در مقابل “دعوای تخلیه ید“، ناظر بر مواردی است که متصرف در ابتدا با رضایت و مجوز قانونی وارد ملک شده، اما اکنون با انقضای قرارداد یا زوال مجوز، حاضر به تخلیه ملک نیست. بارزترین نمونه آن، مستأجری است که علی‌رغم پایان قرارداد اجاره، از تخلیه ملک امتناع می‌ورزد. در چنین شرایطی، موجر یا مالک می‌تواند بدون نیاز به اثبات مالکیت رسمی، صرفاً با ارائه قرارداد اجاره یا توافق پیشین، از مرجع صالح، درخواست تخلیه ید کند. ویژگی مهم این دعوا آن است که از حیث ماهیت، دعوایی غیرمالی تلقی می‌شود و هزینه دادرسی آن نیز به‌مراتب کمتر از دعوای خلع ید خواهد بود.
اما آنچه “دعوای تصرف عدوانی” را از دو دعوای پیش‌گفته متمایز می‌کند، تمرکز آن بر سابقه تصرف خواهان و عدوانی بودن تصرف فعلی خوانده است. در این دعوا، برخلاف خلع ید، نیازی به اثبات مالکیت رسمی وجود ندارد. اگر شخصی ملک یا بخشی از آن را در تصرف داشته و دیگری بدون رضایت وی، به‌صورت ناگهانی و بدون مجوز، ملک را از تصرف او خارج کرده باشد، می‌تواند با اثبات تصرف پیشین خود و اثبات عدوانی بودن تصرف فعلی، درخواست رفع تصرف عدوانی کند. نکته جالب توجه در خصوص این دعوا آن است که حکم صادره بدون نیاز به صدور اجراییه، مستقیماً توسط اجرای احکام قابل اجراست.
شایان ذکر است که دعوای تصرف عدوانی در صورتی که واجد وصف کیفری نیز باشد، می‌تواند در قالب شکایت کیفری با استناد به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) نیز پیگیری شود. در چنین حالتی، علاوه بر الزام متصرف به رفع تصرف، مجازات حبس نیز برای وی در نظر گرفته می‌شود، مشروط بر اینکه سوءنیت مجرمانه، علم به عدم مالکیت، و قصد تصرف غیرقانونی اثبات شود.
در جمع‌بندی باید تأکید کرد که هر یک از این سه عنوان، قلمرو مشخص، شرایط خاص و آثار حقوقی متفاوتی دارند و انتخاب نادرست آن می‌تواند پرونده‌ای ساده را به بحرانی پیچیده تبدیل کند. به‌عنوان مثال، اگر فردی بدون قرارداد وارد ملک شده باشد، طرح دعوای تخلیه ید علیه او از اساس مردود خواهد بود؛ همان‌طور که در صورت وجود قرارداد اجاره، طرح دعوای خلع ید معمولاً مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد.
بنابراین، توصیه می‌شود پیش از طرح هرگونه دعوای ملکی، با وکیل متخصص مشورت نمایید تا عنوان صحیح دعوا، مدارک مورد نیاز، مرجع صالح و استراتژی حقوقی مناسب با دقت انتخاب شود. این دقت و مشاوره حقوقی می‌تواند مسیر احقاق حق را هموار، زمان دادرسی را کوتاه و از تضییع احتمالی منافع مالکانه جلوگیری کند.
مشاوره تخصصی حقوقی در دعاوی ملکی با دکتر فرشته گروئی